# 컨센이 마침내 우리를 추월 — RSI 85에서 한 발 물러나며 TP 16만원
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발행: 2026-06-09T01:35:22+09:00 · 기준시점(as-of): 본문 참조
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## 현대백화점 (069960) 커버리지 업데이트


### 투자 스토리

> **"컨센이 당사 TP를 따라잡은 시점이 곧 차익실현 신호 — TP 160,000원으로 +8% 상향하되 등급은 한 단계 조정"**

직전 5월 18일 업데이트 이후 22거래일 사이에 현대백화점을 둘러싼 시장의 풍경은 두 갈래로 갈라졌다. 한편으로 증권가는 당사가 올봄 가장 먼저 짚어두었던 외국인 매출 가속과 백화점 영업레버리지를 정량 데이터로 재확인하면서 목표주가를 한 단계씩 끌어올리고 있다. 한화투자증권은 6월 4일 "이제 키 좀 맞춰볼까?"라는 표제로 직전 160,000원이던 TP를 단번에 190,000원(+18.8%)으로 상향하며 시장 최상단을 갱신했고, 메리츠증권은 6월 8일 신규 커버리지를 170,000원으로 개시하며 컨센서스 분포의 최상단 인근에 합류했다. 5월 18일 144,571원이던 16개사 평균 TP는 6월 9일 기준 148,375원으로 +2.6% 상향됐고, 당사 TP 148,000원은 이제 컨센 평균에 -0.25%로 사실상 동일선상에 놓였다.

다른 한편으로 주가는 4월 27일 커버리지 개시 시점 대비 약 +25% 랠리하며 6월 5일 종가 146,500원에 도달했다. 직전 TP 148,000원 대비 upside는 +1.0%로 사실상 도달했고, RSI(14)는 85.1까지 과열돼 4종 이동평균선이 모두 정배열을 이루고 BB %b는 1.018로 상단 밴드를 돌파한 상태다. 시장이 당사 thesis를 검증·동조하는 것 자체가 지난 6주의 보상이지만, 동시에 비대칭 정보의 우위가 빠르게 닳고 있다는 의미이기도 하다. 직전 1Q26 리뷰 시점의 외국인 매출 가속(1Q +22% → 4월 +40%)도 5월 한 달 전체로는 +16% YoY로 가속 폭이 둔화됐고, 동기간 신세계 본점 +310%·롯데 전 점포 +125%와 비교하면 절대 성장률에서는 빅3 중 가장 낮은 자리로 내려앉았다.

따라서 두 가지를 동시에 한다. 첫째, FY27E EPS 13,500원에 적용 Target PER을 11.0x에서 12.0x로 한 단계 상향해 TP를 160,000원(+8.1%)으로 끌어올린다. 한화·메리츠가 17만~19만원대를 호가하는 상황에서 11.0x를 고집하는 것은 컨센이 입증한 영업레버리지를 외면하는 것이다. 둘째, 투자의견은 Strong Buy에서 Buy로 한 단계 조정한다. 새 TP 대비 upside는 +9.2%로 Strong Buy 기준(+30% 이상)을 충족하지 않으며, RSI 85·VWAP 5일 갭 +4.3%·외국인 7일 연속 순매도가 가리키는 단기 과열 신호를 무시할 만큼 신규 모멘텀이 강하지 않다. 자사주 그룹 3,500억원 소각 일정이 6월 8일을 기점으로 본격화된다는 점은 분명한 수급 안전판이지만, 본업 가속 페이스가 4월을 정점으로 한 차례 호흡을 고르는 국면에 진입할 가능성을 더 무겁게 본다.

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### 1. 투자의견 변경

| | 변경 전 | 변경 후 |
|--|---------|---------|
| **투자의견** | Strong Buy | **Buy** |
| **목표주가** | 148,000원 | **160,000원** (+8.1%) |
| **현재가 (6/5 종가)** | 121,500원 (5/13) | **146,500원** (+20.6%) |
| **상승여력** | +21.8% | **+9.2%** |
| **적용 Multiple** | FY27E EPS 13,500원 × 11.0x | **FY27E EPS 13,500원 × 12.0x** |
| **변경 사유** | 컨센 평균 TP 상향(+2.6%)·한화 19만·메리츠 17만 신규 등장 반영해 멀티플 +1.0x 상향, 그러나 단기 +21% 랠리 후 RSI 85 과열·5월 외국인 매출 가속 둔화로 등급 한 단계 하향 |

> 6/9 컨센 평균 TP 148,375원(16개사, 5/18 144,571원 대비 +2.6%) 대비 당사 TP 160,000원은 +7.8% 상회, 최상단(한화 190,000원) 대비 -15.8%, 최하단(IBK 130,000원) 대비 +23.1% 위치다. 신규 적용 멀티플 12.0x는 2023~2024년 일본 백화점 4사 평균 14x 대비 -14% 디스카운트(교보 적용치 12.8x와 유사)로 한국 디스카운트가 좁혀지는 구간을 반영한 수치이며, 지누스 적자 부담을 감안해 일본 대비 추가 디스카운트 폭을 둔다.

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### 2. 핵심 업데이트

직전 리포트 이후 가장 결정적인 사건은 증권가의 키 맞추기다. 한화투자증권 이진협 애널리스트는 6월 4일 "이제 키 좀 맞춰볼까?"라는 도발적 제목의 리포트에서 TP를 160,000원에서 190,000원으로 한 번에 +18.8% 상향했는데, 이는 동일 애널리스트가 4월 1일 120,000원 → 5월 7일 160,000원 → 6월 4일 190,000원으로 두 달 사이 +58.3% 끌어올린 궤적이다. 메리츠증권 김정욱·황홍진 애널리스트는 6월 8일 "견고하게 성장하는 백화점 실적에, 더해질 지누스 턴어라운드"라는 표제로 170,000원 TP를 들고 들어왔고, 리딩투자증권 유성만 애널리스트도 6월 2일 150,000원으로 합류했다. 7주 전 IBK·교보·NH가 130,000원에서 시작한 컨센 분포가 145,000~190,000원 구간으로 옮겨간 셈이다.

두 번째는 5월 매출 데이터의 양면성이다. 5월 1~3일 황금연휴 매출이 전년 동기 대비 +31.3% 폭증했다는 직전 리포트의 트리거는 유효하지만, 5월 한 달 전체로는 +16% YoY로 가속 폭이 절반 가까이 둔화됐다. 더 주목할 점은 같은 5월 신세계백화점 본점 외국인 매출이 +310%, 롯데백화점 전 점포 외국인 매출이 +125% 급증했다는 보도가 나오면서, 외국인 매출 절대 성장률에서 빅3 중 현대백화점이 가장 낮은 자리로 내려앉을 가능성이 부각된 것이다. 다만 더현대 서울만 떼어 보면 5월 외국인 명품 매출이 전년 대비 +140.6%, 하이주얼리가 +220.1% 폭증해 단일 점포 모멘텀은 여전히 강하다. 빅3 평균 대비 현대백화점 본업이 가장 늦게 가속이 시작됐고 외국인 매출 비중도 가장 낮다는 점은 상승 여력 측면에서 유리한 디스카운트 요인이지만, 수개월 단위 데이터 흐름에서 신세계·롯데 대비 가속도가 약하다면 시장 컨센이 빠르게 갭을 좁히기 어렵다.

세 번째는 자사주 매입의 본격화다. 현대백화점그룹이 2024년 11월 발표한 약 3,500억원 규모 그룹 차원 자사주 소각 계획 중, 현대백화점·현대그린푸드·한섬 등 10개 계열사 보유분 약 2,100억원어치 소각이 상반기 중 마무리될 일정이다. 현대백화점 단독으로는 자사주 4.7%(약 1,064천주)를 보유하고 있어, 만일 전량 소각이 집행되면 발행주식수가 22,629천주에서 21,565천주로 -4.7% 줄어들어 EPS는 자동적으로 +4.9% 부스팅되는 효과가 발생한다. FY27E EPS 13,500원이 14,160원으로 환산되며, 이 경우 Target PER 12.0x를 그대로 적용해도 TP가 170,000원까지 자연 상승한다. 직전 모니터링 이벤트로 6월 8일 자사주 2차 매입 개시 가능성을 명시한 바 있는데, 본 리포트 작성 시점인 6월 9일 새벽까지 DART에 직접 결과 보고는 확인되지 않았으나, 5월 29일자 주식등의대량보유상황보고서·기업지배구조보고서 공시 등 정기 공시 6건이 진행되며 절차적 정합성은 유지되고 있다.

네 번째는 압구정 본점의 장기 자산가치 옵션이다. 현대건설은 3월 30일 압구정 2구역 조합과 공사비 27,489억원 규모 재건축 계약을 체결했고, 압구정 현대 9·11·12차 아파트가 현대백화점 압구정점을 감싸는 입지로 백화점·단지·역사를 연결하는 복합 마스터플랜이 구상되고 있다. 입주 시점은 2030년대 초반으로 본 리포트의 밸류에이션 시계(FY27E) 밖이지만, 압구정 본점의 카테고리 재정의·테넌트 리뉴얼·외부 동선 통합이 중장기 SOTP 옵션 가치로 잔존하는 점은 부각해 둘 필요가 있다. 종토방에서도 "압구정현대 개발" "최소한 시총 4조는" 같은 인식이 형성되고 있다(추천 비율 79.9% 긍정).

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### 3. 실적 & 밸류에이션

**실적 추정 (연결)**:

| 항목 | FY24A | FY25A | FY26E | FY27E |
|------|-------|-------|-------|-------|
| 매출(억원) | 41,876 | 42,303 | 43,200 | 45,100 |
| **매출 YoY(%)** | — | **+1.0** | **+2.1** | **+4.4** |
| 영업이익(억원) | 2,840 | 3,779 | 4,250 | 4,800 |
| **영업이익 YoY(%)** | — | **+33.1** | **+12.5** | **+12.9** |
| **OPM(%)** | **6.78** | **8.93** | **9.84** | **10.64** |
| **EPS(원)** | **-1,543** | **9,177** | **11,400** | **13,500** |
| **PER(배)** | **n/a** | **16.0** | **12.9** | **10.9** |
| **PBR(배)** | **0.45** | **0.45** | **0.69** | **0.66** |
| **ROE(%)** | **-0.8** | **4.6** | **5.7** | **6.5** |

> 추정치는 직전 5/18 리포트 대비 변동 없음 — 2Q26 실적 발표(8월 14일) 전 보수 유지가 원칙이다. 다만 매출성장률 +1% → +2.1% → +4.4%의 완만한 가속과 OPM 6.78% → 10.64%의 명확한 상향 궤적이 핵심 인플렉션이다. 백화점 부문 OPM은 5.5%(FY25) → 6.4%(FY26E) → 7.2%(FY27E)로, 영업이익률 1%p 개선이 영업이익에 미치는 영향은 약 +750억원이다. 즉 백화점 OPM이 한 분기 추정치를 0.5%p 상회하면 연간 영업이익이 +375억원, EPS는 +5~6% 가팔라진다. 컨센서스 FY26E OP 4,040억원 대비 당사 추정 4,250억원은 +5.2% 상회로 위치가 동일하다.

**밸류에이션 재산정**:

| 항목 | 이전 (5/18) | 현재 (6/9) | 비고 |
|------|------|------|------|
| 방법론 | FY27E EPS × Target PER | FY27E EPS × Target PER | 동일 |
| 적용 EPS | FY27E 13,500원 | FY27E 13,500원 | 2Q26 발표 전 보수 유지 |
| 적용 Target PER | 11.0x | **12.0x (+1.0x)** | 일본 4사 평균 14x 대비 디스카운트 -14%로 축소 (직전 -22%) |
| 적정주가 | 148,500원 | **162,000원** | 라운딩 전 |
| 목표주가 | 148,000원 | **160,000원** (+8.1%) | 천원단위 라운딩 |
| 당시 현재가 | 121,500원 (5/13) | 146,500원 (6/5) | +20.6% |
| 상승여력 | +21.8% | **+9.2%** | TP 상향에도 주가가 더 빠르게 따라잡아 upside 축소 |

> **산술 검산**: 목표주가 160,000원 × 발행주식수 22,628,668주 = **3.62조원** (= Equity Value 36,206억원, FY27E 지배순이익 3,055억원 × Target PER 12.0x = 36,660억원 ± 1.3% 라운딩 일치)

Target PER 12.0x 상향의 근거는 세 가지다. 첫째, 16개사 컨센 평균 TP가 6주 사이 144,571원 → 148,375원으로 +2.6% 상향됐고, 최상단이 160,000원에서 190,000원으로 +18.8% 확장되며 시장의 멀티플 상한 기대가 명확히 올라갔다. 둘째, 1Q26 백화점 OP +39.7% YoY 실적과 5월 황금연휴 +31% 폭증으로 영업레버리지가 정량 데이터로 확인됐고, OPM 가속 추세가 FY27까지 이어진다는 가정의 신뢰도가 높아졌다. 셋째, 자사주 4.7% 소각이 EPS를 +4.9% 부스팅하는 옵션이 본격 실행 단계에 진입했다. 다만 14x 일본 평균까지 한 번에 끌어올리는 것은 5월 외국인 매출 둔화·지누스 적자 지속(FY26E -450억원)을 감안하면 시기상조라 판단해 12.0x에서 멈춘다.

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### 4. 피어 대비 위치

| 종목 | 시총(조) | PER(FY26E) | PBR | OPM(FY26E) | ROE(FY26E) | 비고 |
|------|---------|------------|-----|------------|------------|------|
| 신세계 (004170) | 4.45 | 5.8 | 0.41 | 6.5 | 7.2 | 외국인 매출 +310% YoY (5월), 면세 흑전 가속 |
| 한섬 (020000) | 0.65 | 8.2 | 0.38 | 7.8 | 4.8 | 패션 직진출, 면세·백화점 노출 없음 |
| **현대백화점 (069960)** | **3.32** | **12.9** | **0.45** | **9.84** | **5.7** | **백화점·면세·지누스 컴플렉스, 자사주 4.7% 소각 옵션** |
| 피어 median (백화점) | 4.45 | 5.8 | 0.41 | 6.5 | 7.2 | 신세계만 직접 가용 |

> 신세계 대비 현대백화점 PER 12.9x는 +122% 프리미엄, PBR 0.45x는 +10% 프리미엄으로 보이지만, 신세계 PER이 6.0배 아래로 낮은 이유는 자회사 광주신세계 일회성 환입과 면세 회계 차이의 영향이 크다. 동일 백화점 본업 OPM 비교(현대 9.84% vs 신세계 6.5%)에서는 현대가 +3.3%p 우위이며, 이는 더현대 서울 감가상각 만료 효과(2026년 시작) + 무역센터점 명품 비중 + 판촉비 효율화의 결합이다. ROE만 보면 현대(5.7%) < 신세계(7.2%)지만, 자사주 4.7% 소각이 집행되면 ROE는 약 +0.3%p 자동 상향된다. 신세계가 5월 외국인 매출 +310%로 가속하는 점은 현대백화점이 빅3 중 외국인 비중이 가장 낮다는 디스카운트 요인이 단기적으로 좁혀지지 않을 수 있음을 시사한다.

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### 5. 시나리오 분석

| 시나리오 | 확률 | 주요 가정 | 목표주가 | 상승여력 |
|---------|------|---------|---------|---------|
| **Bull** | 33% | 2Q26 백화점 OP +25% YoY 컨센 상회, 자사주 4.7% 6월 매입 개시 후 연내 소각, DF2 월 매출 1,000억 페이스, 외국인 5월 둔화는 일시적이고 6월부터 신세계·롯데 페이스 따라잡기, 한화·메리츠 추가 TP 상향 사이클 | 185,000원 | +26.3% |
| **Base** | 45% | 2Q26 컨센 부합(OP 1,200~1,300억), 자사주 그룹 3,500억 소각 2H26 정상 집행, 면세 흑자 안착, 지누스 적자 -450억 컨센 부합, 외국인 5월 둔화 추세 지속하되 절대 성장은 양의 영역 | 160,000원 | +9.2% |
| **Bear** | 22% | 지누스 추가 손상 -300억, 면세 흑자 전환 지연, 외국인 5월 +16% 추가 둔화(6월 한 자릿수 진입), 중국 단체관광 재제한 또는 한일관계 불확실성, RSI 85 과열 단기 -15% 조정 후 회복 지연 | 125,000원 | -14.7% |

**확률 가중 기대가치**: 0.33×185,000 + 0.45×160,000 + 0.22×125,000 = 61,050 + 72,000 + 27,500 = **160,550원** (현재가 대비 +9.6%)

> 직전 5/18 시나리오 대비 base 확률 47% → 45%, bull 33% → 33%, bear 20% → 22%로 미세 조정했다. bear 가중 +2%p 상향은 5월 외국인 매출 둔화 신호와 RSI 85.1 단기 과열을 반영한 것이며, bull TP는 5/18 172,000원에서 185,000원으로 상향(한화 190K·메리츠 170K 평균 근접)했다. 기대가치 160,550원은 새 TP 160,000원과 동일선상으로, 멀티플 12.0x 적용이 시나리오 가중과 정합한다.

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### 6. 기술적 진단

| 지표 | 수치 | 판단 |
|------|------|------|
| RSI(14) | 85.1 | 과매수 영역 — 단기 조정 압력 |
| MA 정배열 | 4/4 | 완전 정배열, 추세 상승 강세 |
| BB %b | 1.018 | 상단 밴드 돌파, 변동성 확장 국면 |
| BB Squeeze | no | 스퀴즈 아님, 확장 추세 |
| 거래량/20일 | 1.86x | 평균의 약 2배, 수급 집중 |
| 외국인 Streak | -7일 | 7거래일 연속 순매도, 단기 차익실현 |
| VWAP 5d gap | +4.30% | 단기 매수원가 대비 +4.3% 위 |
| POC 거리 | +28.94% | 거래밀집구간 대비 큰 폭 이탈 |
| D+1 상승확률 | 54.9% | 약한 양의 편향 |

> 기술적 지표 종합 판단은 명확히 "과열 후 호흡 고르기"다. RSI 85.1은 과매수 영역 진입을 시사하는데, 이는 직전 1Q26 실적 발표(5/6) → 컨센 평균 TP 상향(5월 중·하순) → 한화 190K·메리츠 170K 신규 진입(6월 초)이 단기에 압축돼 주가가 4월 27일 대비 +25% 랠리한 결과다. 4종 이동평균이 모두 정배열을 이루고 BB 상단을 돌파한 상태에서 거래량이 평균의 1.86배, VWAP 5일 갭이 +4.3%로 단기 매수원가 대비 위에 위치한다는 점은 추세 자체는 강하나 단기 신규 진입자에게는 유리하지 않다. 외국인 7일 연속 순매도가 발생하고 있는 점은 한화·메리츠의 강한 매수 추천에도 불구하고 외국인이 차익실현을 시작했음을 의미하며, 펀더멘털 신호(컨센 상향)와 수급 신호(외국인 매도) 사이의 일시적 디버전스를 보여준다. D+1 상승확률 54.9%는 약한 양의 편향이지만 의미 있는 모멘텀 신호는 아니다.

> ⚠️ 본 RSI 85.1 절대치는 query_technical.py 모델 출력값이며, 일중 변동에 따라 차트 KPI chip의 RSI 수치와 ±5 범위 내 차이가 발생할 수 있다. 본 리포트는 RSI 단일 수치를 의견 변경의 핵심 근거로 사용하지 않으며, 등급 조정(Strong Buy → Buy)의 주된 사유는 ① TP 대비 upside 산정 결과 +9.2%로 Strong Buy 기준 +30% 미달, ② 컨센 평균이 당사 TP를 따라잡아 비대칭 정보 우위 소멸, ③ 5월 외국인 매출 가속 둔화의 세 가지다. 기술적 과열은 보조 신호로만 활용한다.

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### 7. 촉매 & 리스크

**신규 촉매/리스크**:

- 한화투자증권 6/4 TP 190,000원(+18.8% 상향), 메리츠증권 6/8 신규 TP 170,000원 진입으로 컨센 평균이 5/18 144,571원 → 6/9 148,375원으로 +2.6% 상향. 시장의 멀티플 상한 기대가 12~14x 구간으로 확장됨
- 5월 1~3일 황금연휴 매출 +31.3% YoY → 5월 한 달 +16% YoY로 가속 폭 둔화. 같은 5월 신세계 본점 외국인 +310%·롯데 전 점포 +125% 대비 현대백화점은 절대 성장률에서 빅3 중 가장 낮은 자리로 내려앉을 가능성
- 더현대 서울만 떼어 보면 5월 외국인 명품 매출 +140.6%·하이주얼리 +220.1% 폭증으로 단일 점포 모멘텀은 여전히 강함. 점포별 양극화 심화
- 압구정 2구역 재건축(현대건설 27,489억원 계약, 3/30 체결) 진행으로 압구정 본점 인근 입지 가치 장기 옵션 강화. 입주 시점은 2030년대 초반으로 본 밸류에이션 시계 외, 중장기 SOTP 옵션
- 6월 8일 자사주 2차 매입 개시 추정 시점 도래, DART 결과 보고는 6/9 새벽 기준 미공시. 그룹 3,500억원 자사주 소각 일정 중 현대백화점 단독 4.7%(약 1,064천주) 소각 시 EPS +4.9% 자동 부스팅

**해소된 이벤트**:

- 5/14 단일 거래일 +9.9% 갭상승의 사유였던 자사주 2차 매입 개시 기대가 주가에 반영됨
- 1Q26 실적 발표(5/6) 후 13개 증권사 일제 TP 상향 — 신호 흡수 완료
- 5/22 IR 개최(안내공시), 5/29 대규모기업집단현황공시 등 정기 거버넌스 절차 정상 진행

**향후 모니터링**:

- [ ] 6월 카드결제 데이터 외국인 비중 8.5% 이상 지속 여부 — 5월 둔화가 일시적인지 추세인지 판단 핵심
- [ ] 2Q26 백화점 OP +25% YoY 가시화 여부 (실적 발표 2026-08-14)
- [ ] DF2 인천공항 면세 월매출 800~1,000억 페이스 진입 (2026-11)
- [ ] 자사주 그룹 3,500억원 소각 2H26 정상 집행 여부
- [ ] 지누스 미국 관세 영향 추가 손상 가능성 (2026-11)
- [ ] 신세계·롯데 외국인 매출 가속 대비 현대백화점 갭 좁히기 여부 (월별 모니터링)

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> 면책: 본 분석은 공개 정보 기반 참고 자료이며 투자 권유가 아닙니다.